2026年4月28日，海淀区推出了新的义务教育入学政策，放宽了持续十年的“六年一学位”制度。根据新规，即使同一地址的学位已被占用，适龄儿童也不再失去入学资格，转而采用多校划片的入学方式。此政策最初设定是为了抑制学区房的过热现象，尤其是在多年来海淀小学的入学需求激增，2018年首次超越30000人，2019年更是达到34000人。但十年后政策调整的原因并非由于学区房的降温，而是因为适龄儿童的数量减少：到2023年，海淀小学的入学人数已触及41000人，2024年下滑至34000人，2025年降至31000人，而预计到2026年仅接近30000人。

在房源挂牌的信息显示，小南庄的在售房产情况如下：一居室46㎡报价450万，两居室62㎡639万，三居室81㎡800万，小区均价92603元/㎡。有报道称，其他房源如59.23㎡的两居室挂牌价为405万。值得注意的是，价格“800万”和“450万”是不同户型在同一时间的挂牌价，而不是同一户型从高点跌至低点。

根据贝壳研究院2026年第一季度的统计，海淀核心城区的纯学位老旧小区均价较2021年的高点普遍下降了35%到45%，一些小户型的跌幅甚至超过了50%。以西城区德胜地区为例，2021年的顶尖价格从14.5万/㎡降至约9.2万/㎡。长城一花园内的一套85㎡房产，2021年时以1295万成交，到2024年价格跌至552万，跌幅达到57%，现在略微回升至610万。国城花园的44㎡小户型经过两次波动后，现稳定在17万/㎡，较最低价反弹超过15%。

与此同时，杭州的学军小学本部则呈现出另一番景象。文二新村在2016年的均价为51353元/㎡，到2021年激增至100462元/㎡，但自2026年以来成交均价仅为55100元/㎡，十年来的涨幅不足7.3%。相比之下，太原迎泽区的山大附中学区房从高峰的3.1万/㎡微跌至2.9万/㎡，仍远高于全市的二手房均价8000元/㎡，小户型带空学位的房子在市场上售出速度较快。

不同城市的学区房市场表现迥异，政策下的房价波动受多种因素影响，包括是否有新优质学校的崛起、学位的确定性变化，以及适龄儿童的数量。海淀区教委的解释是，在同一地址的学位被占用六年（或九年）后，不再影响入学资格，入学途径也变更为多校划片。这一改革促使全区公办中小学进行集团化办学，已形成43个教育集团，2025年计划新增优质学位7910个，2026年将再增加近4000个。同时，海淀区也已获得教育部的优质均衡发展区认定。

小学阶段的学位紧张局面已逐渐缓解，从4.1万的入学人数降到接近30000，焦点转向了初中，预计到2026年海淀区初中的学位缺口将达到7500个。借助于市场数据，2026年7月北京二手房成交量为13875套，同比上升8.53%，其中500万以下房源的成交占接近八成，买家多为对入学有明确需求的家庭。

尽管核心区域老房小区的挂牌价格依然在10万元/㎡以上，如科源社区124386元/㎡、科育社区120839元/㎡以及中科院东南小区114843元/㎡。但是，这些数据表明，纯粹依赖学区溢价的趋势正在收窄，而“总价低、地段优”依然是该类房产为人们所看重的价值所在。在这样的市场环境中，学区房的价格底线并非仅由学区决定，而更多是由“北京核心区域能够居住的房子”来判断。学区的溢价逐渐由绝对主导转向部分主导。